Befektetési eszköz · élő modell

Óbuda Gate

A befektetési memorandum interaktív kísérője. Itt a tranzakció nem statikus táblázat, hanem élő modell: állítsa a feltételeket, kapcsolja be a forgatókönyveket, és a hozam azonnal újraszámolódik.

„A” kategóriás irodaház · 1023 Budapest, Árpád fejedelem útja 26–28. Duna-parti, budai · ~14 000 m² Indikatív modell · 2026. június
Élő befektetési modell

Helyezze nyomás alá a tranzakciót

A memorandum DCF-melléklete egyetlen alapesetet mutat. Itt mind a hat fő feltétel mozgatható, és négy stratégiai forgatókönyv kapcsolható be. Minden mozdulat azonnal újraszámolja a sajáttőke-hozamot — ez nem előrejelzés, hanem a tranzakció szerkezetének átalakítása.

Feltételek

Húzza a csúszkákat. Az alapeset a memorandum értéknövelő forgatókönyve.

34,0 M€
77%
A társaság könyv szerinti eladósodottsága 82%. A meglévő hitel ~26,3 M€.
5,0 M€
A díjemelés csak ráfordítással realizálható — kevesebb tőke, kisebb felértékelés.
20,0 €/m²/hó
Meghirdetett szint 16,5 · hiteles, tényleges díj 21,7 · „A” átlag 17,1.
7,25%
Szűkülő piacon a hozam mérséklődik (alacsonyabb = magasabb kilépési érték).
5 év
Forgatókönyvek
Sajáttőke-hozam (IRR)
Sajáttőke-szorzó
Kilépési érték
Belépő saját tőke
Nettó értékteremtés

Sajáttőke-pénzáram

beáramlás kiáramlás kilépés

Indikatív modell. A nettó működési eredmény, a kilépési érték és a ráfordítás becsült; formális átvilágítás során megerősítendő.

Konstelláció-elemzés

Három kicsi együtt: egy nagy

Az egyedi tények külön-külön keveset mondanak. A lényeg az, amikor több, önmagában kisebb tényező egyetlen strukturális megállapítássá áll össze — előnnyé vagy kockázattá. Itt mindkettő.

Lehetőség-konstelláció
Négy különálló tény → egy strukturális előny
01Tényleges díj +31%
21,7 €/m² a meghirdetett 16,5 felett — a piac alulárazza a jövedelmet.
02North Buda-fordulat
az alpiac gyengeségből az átlag alatti üresedésű, erős kategóriába került.
03Szűkülő kínálat
spekulatív fejlesztés mélyponton; a folyóparti „A” terület rögzített.
0425-éves korszerűsítési ablak
az elkerülhetetlen ESG-ráfordítás a felértékelés alapja, nem terhe.
Az összeállásEgy félreárazott, értéknövelhető, pótolhatatlan eszköz — éppen az a típus, amelynek hozama a ciklus fordulásával mérséklődik, vagyis értéke emelkedik.
Kockázat-konstelláció
Négy különálló tény → egy strukturális kockázat
0182% tőkeáttétel
magas, már fennálló hitel — a jövedelem érzékeny a kamatra és az üresedésre.
02Capex-koncentráció
a korszerűsítés tőkeigénye az első két évre esik, a hozam előtt.
03Regus rugalmas jelzés
arra utal, hogy a klasszikus bérbeadás időnként támogatásra szorult.
04Kamatkörnyezet
az újrafinanszírozás feltételei a tartás alatt változhatnak.
Az összeállásEgy refinanszírozási és capex-koncentrációs kockázat a tartás első felében — kezelhető a tőkeáttétel-csökkentéssel és a bérleti lejáratok korai átvilágításával.

A konstelláció maga a megállapítás: nem az egyes tényezők, hanem az együttállásuk az, amit egy hagyományos átvilágítás külön-külön kezel, és ezért elnéz.

Bizonyossági térkép

Ami igazolt — és ami beszerzendő

Nem előrejelzés, hanem bizonyosság. A bal oldal független forrásból igazolt; a jobb oldal az, amit a vevőnek saját tanácsadóival kell megerősítenie. A határ éles meghúzása maga az érték.

Igazolt e memorandumban

független forrásból megerősítve
  • a tulajdonos társaság kiléte, szerkezete és ügyvezetése
  • auditált árbevétel, eszközérték, saját tőke, hitel, eredmény (2024)
  • eladósodottság, eszköz- és sajáttőke-arányos megtérülés
  • a tényleges négyzetméterdíj a meghirdetett szinthez képest
  • a teljes tulajdonosi lánc és tranzakciótörténet
  • a jelenlegi tulajdonos stratégiája és felhalmozási helyzete
  • a 2026-os budapesti és North Buda-i piaci folyamatok
  • a versengő North Buda-i épületek összevetése

A vevőnek még be kell szereznie

a bizonyosságon túli zóna
  • a teljes bérleti nyilvántartás, szerződéses feltételekkel és lejáratokkal
  • a pontos vételár, amelyet az MPTIA 2026 januárjában fizetett
  • az épület műszaki állapotfelmérése (gépészet, homlokzat, szerkezet)
  • az aktuális energetikai (EPC) besorolás és tűzvédelmi megfelelés
  • a helyszíni kihasználtság ellenőrzése
  • formális ráfordítási ütemterv az „A” besorolás fenntartásához
  • jogi tulajdoni helyzet, terhek, részvényügylet szavatossága
  • az övezeti és átalakítási megvalósíthatósági tanulmány